Umlageschlüssel: Miteigentumsanteil oder Wohnfläche? Was Ihr Mietvertrag entscheidet

Reihenfolge nach § 556a BGB: Erstens gilt der Schlüssel, den der Mietvertrag nennt. Zweitens, wenn der Mietvertrag schweigt, gilt bei einer vermieteten Eigentumswohnung der Maßstab, nach dem die Kosten zwischen den Wohnungseigentümern verteilt werden, also meist der Miteigentumsanteil (§ 556a Abs. 3 Satz 1 BGB). Drittens, nur wenn dieser Maßstab billigem Ermessen widerspricht, gilt die Wohnfläche (§ 556a Abs. 3 Satz 2 in Verbindung mit Abs. 1 BGB). Verbrauchsabhängig erfasste Kosten, vor allem Heizung und Warmwasser, folgen der Heizkostenverordnung, die dem Mietvertrag vorgeht (§ 2 HeizkostenV).

§ 16 Abs. 2 WEG: Die Kosten der Gemeinschaft tragen die Eigentümer nach Miteigentumsanteilen, sofern nicht die Gemeinschaftsordnung oder ein Beschluss der Eigentümer für einzelne Kostenarten etwas anderes bestimmt. Die Jahresabrechnung weist deshalb Ihren Anteil nach Miteigentumsanteilen aus, etwa 96,5 von 10.000. Dieser Anteil entspricht meist ungefähr, aber nicht genau dem Wohnflächenanteil.

Umrechnen müssen Sie nur, wenn Ihr Mietvertrag die Wohnfläche als Schlüssel nennt und der Miteigentumsanteil vom Wohnflächenanteil abweicht. Dann brauchen Sie die Gesamtkosten der Gemeinschaft je Kostenart, die Gesamtwohnfläche des Hauses und die Wohnfläche Ihrer Wohnung. Die Gesamtkosten stehen in der Gesamtabrechnung; die Gesamtwohnfläche erfahren Sie von der Verwaltung, die Teilungserklärung nennt meist nur Miteigentumsanteile.

Schweigt der Mietvertrag zum Schlüssel, übernehmen Sie den Anteil aus der Einzelabrechnung der Verwaltung; das ist seit dem 1. Dezember 2020 der gesetzliche Maßstab (§ 556a Abs. 3 BGB). Nur wenn der Schlüssel der Gemeinschaft offensichtlich unbillig ist, etwa weil die Miteigentumsanteile ohne jeden Bezug zur Wohnungsgröße festgelegt wurden, gilt wieder die Wohnfläche. In vielen Häusern sind die Miteigentumsanteile ohnehin nach Wohnfläche gebildet; dann ist die Abweichung null.

Schreibt Ihr Mietvertrag die Wohnfläche vor und Sie übernehmen trotzdem den Miteigentumsanteil, ist das ein inhaltlicher Fehler: Die Abrechnung bleibt wirksam, aber der Mieter kann die Position beanstanden und die Differenz zurückverlangen (BGH, Urteil vom 19. November 2008, VIII ZR 295/07). Bei kleinen Abweichungen ist der Betrag gering, bei einer Gemeinschaft mit Gewerbeeinheiten oder Tiefgarage kann er spürbar werden. Für neue Mietverträge lohnt die Klausel, dass nach dem in der Gemeinschaft jeweils geltenden Maßstab umgelegt wird; dann entfällt jede Umrechnung.