Wissen · Stand September 2026
Welche Positionen aus dem Hausgeld Sie auf den Mieter umlegen dürfen
Das Hausgeld ist der Betrag, den Sie als Wohnungseigentümer monatlich an die Gemeinschaft zahlen. Auf den Mieter umlegen dürfen Sie davon nur den Teil, der Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung ist. Die Jahresabrechnung der Verwaltung trennt das nicht sauber, deshalb lohnt der Blick auf jede Position.
Was Betriebskosten sind
§ 1 Abs. 1 BetrKV definiert Betriebskosten als Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes laufend entstehen. § 2 BetrKV zählt dann 17 Kostenarten auf, von der Grundsteuer (Nr. 1) über Wasser, Heizung, Aufzug, Müll, Hauswart und Versicherungen bis zu den sonstigen Betriebskosten (Nr. 17).
Umlegen dürfen Sie eine Kostenart nur, wenn der Mietvertrag das vorsieht. Die übliche Klausel lautet „Der Mieter trägt die Betriebskosten nach § 2 BetrKV“; dann sind die Kostenarten Nr. 1 bis 16 erfasst. Sonstige Betriebskosten (Nr. 17), etwa Dachrinnenreinigung oder die Wartung von Rauchwarnmeldern, müssen im Mietvertrag einzeln benannt sein, sonst dürfen Sie sie nicht umlegen (BGH, Urteil vom 7. April 2004, VIII ZR 167/03). Ältere Verträge verweisen auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV; das ist im Wesentlichen dieselbe Liste, und der Verweis gilt heute als Verweis auf § 2 BetrKV (§ 556 Abs. 1 Satz 3 BGB).
Was im Hausgeld steckt, aber keine Betriebskosten sind
§ 1 Abs. 2 BetrKV nimmt zwei Gruppen ausdrücklich aus: Verwaltungskosten (Nr. 1), also das Honorar der Hausverwaltung, Kontoführung, Beiratskosten, und Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten (Nr. 2), also Reparaturen und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Dazu kommt aus Abs. 1 die Bedingung, dass Betriebskosten laufend entstehen: Einmalige Ausgaben scheiden aus.
Diese Positionen machen in der Praxis einen spürbaren Teil des Hausgelds aus. Wer das Hausgeld einfach durchreicht, legt zu viel um. Der Mieter kann das zwölf Monate lang beanstanden (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB) und den zu viel gezahlten Betrag zurückfordern.
Die typischen Grenzfälle
Wartung ist umlagefähig, Reparatur nicht. Die Wartung der Heizung (§ 2 Nr. 4 BetrKV) oder des Aufzugs (§ 2 Nr. 7 BetrKV) dürfen Sie umlegen, den Austausch einer Pumpe nicht. Verwaltungen buchen beides gern unter einer Position; dann hilft nur die Rechnung.
Hauswart ist umlagefähig (§ 2 Nr. 14 BetrKV), aber nur der Anteil ohne Verwaltungs- und Reparaturarbeiten. Versicherungen sind umlagefähig (§ 2 Nr. 13 BetrKV), soweit es Sach- und Haftpflichtversicherungen des Gebäudes sind; eine Rechtsschutzversicherung der Gemeinschaft nicht.
Der Kabelanschluss war bis 30. Juni 2024 umlagefähig (§ 2 Nr. 15 Buchst. b BetrKV). Seit dem 1. Juli 2024 ist das Nebenkostenprivileg entfallen, laufende Kabelgebühren dürfen nicht mehr umgelegt werden.
Was die Verwaltung dazu sagt und warum das nicht reicht
Viele Jahresabrechnungen enthalten eine Spalte „umlagefähig“ mit dem Hinweis, dass die Zuordnung unverbindlich ist. Die Verwaltung kennt Ihren Mietvertrag nicht: Sie weiß nicht, welche Kostenarten er erfasst und ob er einen eigenen Umlageschlüssel vorschreibt, und sie übernimmt keine Verantwortung für die Einordnung. Als Vermieter gehen Sie jede Position selbst durch, oder Sie lassen sie automatisiert dem Katalog der Betriebskostenverordnung zuordnen.
Merksatz
Aus dem Hausgeld dürfen nur die Kostenarten des § 2 BetrKV auf den Mieter, und nur, wenn der Mietvertrag sie vorsieht. Verwaltung, Rücklage und Reparaturen bleiben beim Eigentümer.
Das übernehmen wir für Sie
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Dieser Artikel ist eine Orientierung, keine Rechtsberatung. Verantwortlich für die Abrechnung bleiben Sie als Vermieter.